Post vom Vermieter – die Nebenkostenabrechnung! Einmal im Jahr ist häufig schlechte Stimmung bei deutschen Mietern. Kennen Sie das auch?
Die Nebenkosten haben sich in den letzten Jahren zu einer zweiten Miete entwickelt, trotz aller Sparmaßnahmen wie etwa abschaltbare Funksteckdosen. Steigende Energie- und Wasserpreise oder auch saftige Gebührenerhöhungen in den Städten und Kreisen können für eine erhebliche Belastung des Haushaltsbudgets sorgen.
Gesetzliche Regelungen zu den Nebenkosten
Was sind Nebenkosten? Welche gesetzliche Regelung gibt es? Wie wird abgerechnet? Welche Rechte haben Sie als Mieter? Wie muss eine Nebenkostenabrechnung aussehen und wo sind mögliche Fallstricke? All diese Fragen stellt sich fast jeder Mieter. Wer keinen Tick hat, möchte sich jedoch mit den Einzelheiten nicht auseinandersetzen. Professionelle Unterstützung bei einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter bieten die örtlichen Mietervereine. Eine Mitgliedschaft ist preiswert und gibt wertvollen Rückhalt.
Was sind Nebenkosten?
Allgemein sind Nebenkosten die Kosten, die zusätzlich zur Grundmiete anfallen. Dies sind hauptsächlich Betriebskosten, die beim „laufenden Betrieb“ der Immobilien anfallen. Die gültige gesetzliche Grundlage ist die Betriebskostenverordnung. Sie nennt 17 verschiedene Betriebskostenarten – u. a. die Heizkosten, die Kosten der Warmwasserversorgung und städtische Gebühren für die Müllabfuhr.
In der Regel sind die zu zahlenden Nebenkosten im Mietvertrag einzeln aufgelistet oder es wird auf die Auflistung in der Verordnung verwiesen. Weitergehende Kosten, die nicht im Vertrag erscheinen, müssen auch nicht gezahlt werden.
Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt einmal jährlich über die Nebenkostenabrechnung, wobei üblicherweise sie als Mieter monatlich eine Vorauszahlung leisten. Der Abrechnungszeitraum muss immer ein Jahr betragen. Sie haben bei sinkenden Kosten das Recht, eine Senkung der Abschlagszahlung zu verlangen, die gilt umgekehrt allerdings auch für den Vermieter bei steigenden Preisen.
Die Abrechnung muss transparent sein. Für sie müssen Abrechnungszeitraum, Kostenarten, Gesamtbeträge, Verteilerschlüssel und Kosten für den einzelnen Mieter müssen klar erkennbar sein. Bei Unklarheiten können sie als Mieter Einsicht in die Rechnungen verlangen bzw. sich Kopien der Rechnungen schicken lassen.
Aus Versehen oder auch bewusst kommt es häufig zu falschen Abrechnungen, sei es dass der Vermieter einzelne Kosten doppelt abrechnet, persönliche Zahlungsverpflichtungen mit einrechnet oder Ersatzanschaffungen einfach als Wartungskosten tarnt. Eine Nachprüfung lohnt da immer.
Sonderfall „Haushaltsnahe Dienstleistungen“
In vielen Nebenkostenabrechnungen sind auch sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen aufgeführt. Der Gesetzgeber hat beschlossen, dass diese steuerlich geltend gemacht werden können. Diese Geltendmachung betrifft jedoch ausschließlich die Arbeitsleistung des jeweiligen Dienstleisters.
Hierzu müssen Unternehmen eine Rechnung erstellen, aus der sowohl die Arbeitsleistung als auch die Materialverwendung explizit hervorgeht, denn die Verwendung von Baumaterialien darf hier nicht abgesetzt werden. Neben der Sanierung des Badezimmers oder Tapezierarbeiten dürfen auch Leistungen abgesetzt werden, die keinen handwerklichen Hintergrund haben. So sind Gartenpflegearbeiten ebenso absetzbar wie das Reinigen der Wohnung durch Dienstleister (z. B. Fensterputzer).
Die Voraussetzung für die Absetzbarkeit derartiger Dienstleistungen ist, dass die Arbeiten im Inland ausgeführt wurden und den Haushalt des Steuerpflichtigen betreffen. Ebenso können auch Kontrollaufwendungen des Schornsteinfegers oder Wartungsarbeiten an den Hausanschlüssen geltend gemacht werden.
Dienstleistungen bei Eigentümergemeinschaften
Für Hausverwalter ergeben sich aus der oben genannten Rechtsprechung ebenfalls einige Änderungen. So zum Beispiel bei Eigentümergemeinschaften. Auch diese Gemeinschaften haben ein Recht, haushaltsnahe Dienstleistungen abzusetzen. Es muss jedoch gewährleistet sein, das die Eigentümergemeinschaft insgesamt als Arbeitgeber auftritt.
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